万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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